全年房地产调控159次 楼市调控的大变革究竟该怎么看?

阅读数:1911  作者:  发布时间:2018-06-12 09:17:14

房地产市场的一举一动可以说牵动着几乎所有人的心,今年以来房地产市场的调控不断加码,而各地无论是抢房潮,还是摇号潮都让所有人的心被提上了嗓子眼,房地产市场的调控有什么特征,未来房地产市场究竟会怎么走?这些都是大家非常关注的话题,今天我们就来聊聊,密集房地产调控背后,房地产市场的大变革究竟该怎么看?

一、密集调控下的房地产市场

根据《第一财经日报》的报道,截至5月,今年全国各地出台的房地产调控政策达159次。刚刚过去的5月份,全国就有超过40个城市发布多达50次的调控政策,创下单月调控次数最多的纪录。同时,调控城市明显从热点的一二线向周边三四线蔓延。

事实上,本轮房地产调控政策密集发布的核心原因还是部分三四线城市的房价出现了波动。国家统计局今年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示,环比涨幅超过1%的16个城市中,三四线城市多达10个,其中丹东涨幅最快,环比上涨2%。

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如此密集的房地产调控到底有何原因?其实,纵观房地产市场这些年的发展,我们发现房地产市场的变化呈现出明显的政策导向性特征,从2016年开始,930新政掀起了国家全面调控房地产市场的大潮,在这样的大背景下,可以说大多数城市的房地产市场都被画上了休止符,房地产市场似乎是被踩了一个急刹车,这个刹车不仅影响了2016年的整个下半年,其影响更是延续了整个2017年全年,全年的房地产市场都呈现出一个交易量减少,房地产市场发展呈现平稳的趋势。

但是,到了2018年情况似乎出现了变化,从行为经济学的角度分析,在2016-2017年将近一年半的时间内,大多数人的购房需求是被人为压低的,在这个购房需求的影响下,房地产市场出现了一种表面上的平静,然而实际的购房需求是依然存在的,所以在压抑了一年多之后,很多人逐渐明白房地产市场想要出现大规模下降的可能性不大,观望情绪正在被释放,而房地产市场的购房预期却在出现,从而出现了房地产市场的刚需井喷。

与此同时,由于中国人的投资渠道较为有限,资产荒的问题其实在中国人的投资中是长期存在的,很多人都在用自己的经验表明,买房可能是当前时代下,投资回报率最高的行为,所以虽然国家在致力于打击房地产投机,但是很多人特别是在城市只有一套房的人,出于资产保值和改善需求的目的,都会将房地产作为资产配置的重要渠道。

因此,房地产市场出现了几个明显的特征,一方面,房地产市场的购买力在溢出下探,受限购限制,一些尚未执行房地产限购的三四线城市,特别是具有较好概念的三四线城市成为了房地产的新热点,从而引发了大量城市房价的上涨,甚至不少三四线县城的房价都突破了万元。另一方面,在一些有着较好发展前景和预期的二线城市,摇号抢房的现象也在出现,这就是改善与资产配置需求的作用。

在这样的大环境下,国家为了进一步贯彻“房住不炒”的理念,不断加大房地产调控的水平,所以出现了前文所说的5个月159次调控的创纪录事件。

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二、密集调控下房地产市场怎么看?

必须要承认的是,我们现在正在经历着房地产市场的一个大变革时代,在这个时代中,房地产市场在中国经济中的作用自不必说,姑且不论当前房地产市场上下游众多产业链的GDP拉动作用,我们就从中国文化中安土重迁的需求来看,买房可以说是中国年轻人想要结婚的一个必要条件,以至于有部分年轻人选择裸婚都会被当作重要新闻被报道。

但是,我们也要认识到,我们已经进入了房地产市场的密集调控时代,在这个大时代中,我们到底该怎么理解当前楼市调控的大变局?

一是房住不炒的理念必须坚守。

“房子是用来住的,不是用来炒的”这个理念从2016年提出至今,已经被写入了国家多个重要文件当中,对于国家房地产调控来说,“房住不炒”的理念已经成为了判断未来房地产市场的一个主旋律,在这样的大趋势下,虽然在部分地区可能会出现某些楼盘的房价反弹,但是从长期来看,这些都只是一些不影响全局的小事件,所以,要判断房地产市场的走势,坚持“房住不炒”的理念可谓是重中之重。

二是全方位调控趋势正在形成。

对于房地产市场的整体来看,原先房地产市场还有着一二线城市稳调控,三四线城市去库存的一个态势,但是现在房地产市场全方位调控的趋势正在形成,一方面因为各个三四线城市去库存的压力正在得以舒缓,另一方面由于房地产购房需求的外溢效应,原先不存在房地产市场过热的三四线城市都有可能出现房地产过热,所以全方位调控的大格局正在形成,但是这个格局各地因城施策的趋势还是非常明显的,全国并不会一刀切,而是各地根据自己地方的实际情况出台相对应的政策。

三是金融调控手段正在加码。

在政策调控这种直接调控的同时,金融调控正在成为房地产市场的又一重要趋势,各大金融机构都在考虑上浮房贷利率,取消房贷优惠,这个趋势正在从北京出发向全国各地蔓延,这种政策、金融双调控的情况正在成为一个大趋势,鉴于中国的金融机构主要都是采用垂直管理,因此全面的金融调控将有可能以一个较快的速率普及。

四是刚需的住房需求则不需要多虑。

那么对于大家最关心的刚性需求来说,国家正在用多种供给满足刚需的住房需求,无论是共有产权住房、保障性住房、廉租房,还是租售并举,公积金新规,其目的求是为了保障刚需的住房需求,未来随着多元化房地产供给的出现,刚需的住房需求会被进一步满足,所以刚需不需要过多担忧。

目前,房地产市场的一些表象我们需要放在一个相对长期的环境中来看,只有这样才能真正理解房地产市场的走势。

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