那么多特色小镇,中国城镇化进程中的新“风口”

2016-12-16 浏览次数:2097 
字号: T|T

    特色小镇,正在迎来中国城镇化进程中的新“风口”。

  无论是从中央到地方的政策导向,还是首批127个特色小镇的鼓舞作用,亦或是四年培育1000个特色小镇的宏大目标,都在昭告这个新鲜市场的巨大可能性。


  部分嗅觉灵敏的房地产商,在经历行业利润下滑、城市地价高企之后,也对特色小镇表现出极大的热忱,比如万科、绿城、蓝城、华夏幸福、碧桂园、时代地产、华侨城等多家房企已先后试水特色小镇。当东南西北都有地产商主导的“特色小镇”进入大家视野,业内就有“东良渚、西麓湖、北阿那亚、南聚龙(或绿城蓝湾小镇)”的四大名镇说法。

  如果说小镇的范式,是参照国外的“Town”,那么见地君想,这些扛着“小镇”大旗的狂热者,或许能称为Townlism,即“小镇主义者”。


  在“小镇主义者”眼里,特色小镇仿佛是最后的“概念股”,尤其是远郊大盘或者产业园区,包装成小镇就受到政府与客户的“追捧”。实际上,与传统的大盘房地产开发不同,特色小镇或许更看重持续运营能力。

  出版了业内第一本小镇书《走进梦想小镇》、现任良渚文化艺术中心馆长的沈毅晗,被业内尊称为“沈老板”。他告诉见地君,一个健全的小镇,可以看是一个“生活综合体”,它必须具备三种物理空间:住宅空间、商业空间和公共空间。

  其中,公共空间也就是我们常说的“配套设施”最难打造,因为承载了小镇居民生活质量提升、生存环境和方式改变以及小镇文化承载的使命。但公共空间“免费开放,只能持有不能出售,而且还不能产生效益”,这几乎是有悖于一般房地产开发逻辑的。

  边摸索边生长

  最早被视为房地产主导小镇“样本”的杭州万科良渚文化村,至今已经开发了近16年,项目占地1万亩,建筑面积超过300万方,目前还在努力去完成这样的社会学命题。

  在开发超过10年之后,良渚文化村内的商业运营才实现基本盈亏平衡,但仍没有多余利润来“养活”配套设施(公共空间)——那些原本为外界称颂的独特良渚神奇小镇文化符号,比如良渚博物馆、美丽洲堂、良渚文化艺术中心、大雄寺、村民食堂、村民卡等。

  “村民食堂一开始是万科在经营的,我们希望一介平民和百万富翁可以同在一个餐桌上用餐。食堂跟餐厅不同,餐厅一般不提供早餐,因为账算不过来。”负责过村民食堂的沈老板告诉小编,村民食堂的初衷,是希望可以作为生活类配套解决小镇里各种层面人的基本温饱的问题。

  相对于已经交付的1万套房子而言,文化村的产业用房显然已经不能满足政府的要求。据小编了解,良渚文化村早期规划了一个文创产业园“玉鸟流苏”,建筑面积近一万多平米,即使已经满租,也只有30多家中小创业公司,另外还有一些初创团队散布在社区商业里办公。

  目前万科也在试图解决产业导入问题。政府规划了一个“梦栖小镇”,把整个玉鸟流苏划进去还不够,又多划了很多产业功能区,可见良渚文化村已不能满足政府版本“特色小镇”的要求,毕竟政府考核的是税收和就业。

  “小镇的居住者只能产生消费,只有工作者才能产生价值。小镇创造的就业岗位越多,价值就越大,如果能有税收,政府就可以提供高公共服务,也就越能反哺到小镇的公共建设与维护,加上小镇的外来旅游人的消费贡献,才能实现高品质公共界面管理和高公共维护费用支出的闭合。”沈老板表示。


  不过,如果只有产业,没有居住和生活服务,小镇也可能上演另一出“空城计”。

  小编在杭州走访期间发现,不少小镇,比如云栖小镇、梦想小镇、基金小镇等,是一种以发展经济为主线,以产业引导为主体做文章的“功能区块”,似乎并不注重“居住”这部分社区生活配套的打造,更像是一种“升级了的产业园区”。


  比如已连续三年举办过云栖大会的“云栖小镇”,至今仍有不止一名参会者向见小编诉苦:偌大的云栖小镇,到了晚上黑灯瞎火,找不到餐厅、商业街、咖啡馆,很多人不得不连夜赶回外地。

  而许多小镇想要效仿的瑞士“达沃斯小镇”,拥有欧洲最大的天然溜冰场,20世纪初设立了呼吸系统疾病的治疗场所,目前是著名的旅游度假胜地。每年前来参加世界经济论坛和国际医学大会的人们,会后都可以在附近滑雪、度假——那儿有常住人口,从来不缺乏令人感到亲切的宾馆和商业街,还有路上随时随地跟你打招呼的原住民。

  又比如位于杭州城西科创大走廊核心区的“梦想小镇”,在17万方的建筑空间里,有“阿里系、浙大系、海归系、浙商系”为代表的创业团队,也有几大知名创业孵化平台,担负着为整个大走廊输送人才和项目的重任。除此之外,还规划了文化、旅游等功能,小镇里甚至保留两个文保单位,章太炎故居和四无粮仓,还有保利UNISHOW影院、芸台书舍、雷迪森品牌民宿等。

  这样规划“周密”且文化底蕴深厚的创业小镇,如果不是因为目前仍缺乏居住生活空间,或许真称得上是创业者的“天堂”。

  据小编了解,梦想小镇里原住民已外搬,而附近在建的新房,均价在2.8万-3万/平方米。最重要的是,小镇内孵化器对初创项目的进入门槛和退出机制都有严格的规定,一般合同期定得很短,“半年不能起来就算了”——这样的初创团队,几乎不太可能会在周围花这样的价格购买一个长期居所。他们中的大多数人,不得不成为城市钟摆式交通的“缔造者”。

  从梦想小镇回市区的路上,遇上几个红灯,出租车司机停下来,和见地君有一搭没一搭地聊天,“这边房价涨得很快,去年每平米才1万多”,“阿里巴巴搬来后,这条路每天都堵车,梦想小镇起来后,估计更不得了”,“梦想小镇的人晚上出来吃饭据说都要开车到附近的住宅底商开的小饭馆里”。

  用沈老板的话来说,很多类似的产业小镇,“只解决了白天八个小时的问题,没有解决晚上八个小时的问题;只解决了年轻人的问题,没有解决老年人和小孩子的问题;只解决了追求财务自由人士的问题,而没有解决挣扎在温饱区的人的问题”。

  不过,特色小镇开发时间不长,行业内尚无成熟案例可借鉴,“发育不全”也属正常。

  “小镇要引入人口,一是周边的村民进入小镇,二是外地城市居民下乡来这个小镇,都需要环境与配套。”广东省社科院旅游研究所总规划师陈南江告诉小编,小镇需要建立三个“中心”:吸引中心、利润中心与文化中心。

  “吸引中心可能是气候、环境或景观,可能是资源(温泉或者文物单位),可能是农业园或者农场,利润中心是主导产业的龙头项目,文化中心是营造小镇品牌和社区生活配套。”

  “产城融合”的理想小镇样本?

  那存不存在一种,有常住人口,也有流动人口,既包含了生活服务,又有产业支撑,能形成良性可持续发展的理想小镇?

  宋卫平的蓝城似乎正准备建立这样一个典范。其打法甚至与过去小镇的常规做法相反,先打造生活内容,再扶持产业。

  宋卫平给蓝城小镇定的主题是“农业”,他描绘了这样一个蓝图:“一个小镇大约带动3-5平方公里农业改造,居民中,城市和农村人口各占一半。城里人可以在这里拥有美好的乡村生活,农村人可以就地成为现代农业工人,消除城乡二元对立。”

  蓝城集团执行总裁傅林江向见地君进一步解释道,蓝城小镇不是对农民的“掠夺”,农业所得收入也不是为了支撑小镇运营,蓝城是让农村和小镇“共生共长”:保留农地、村落、农宿原貌,由蓝城与浙江省农业科学院组建成的蓝城农业公司,提供“一条龙服务”,帮助农民解决产量低、品种不良、销售渠道不畅等农耕生计问题,甚至包括农民的教育医疗养老等问题,让农村真正成为小镇的一部分。

  而在广东社科院旅游研究所总规划师陈南江眼里,这些如果都由开发商来牵头的话,成本会比较高。“当企业在做本来政府应该做的事情时,就需要具备极强的整合资源的能力和包装营销的能力,同时要有比较雄厚的资金实力或者较高的融资水平。比如农业里面农民都是属于产业工人的低收入人群,小镇要解决低收入人群的教育医疗,靠商业化的公共服务是不够的。”

  当然还有另一种办法,就是搭上逐步成熟的PPP(政府与社会资本合作)模式,比如华夏幸福、华侨城等房企,已经成功获得政策和资金上的支持。从目前来看,蓝城推行乡村建设的想法,与政府推行小镇的初衷也是高度契合的。

  “政府做小镇是为了完成新型城镇化,解决农民进城和产业发展等问题,这些涉及公共利益性质的事,没有一个开发商愿意做,但二者可以将利益诉求点结合在一起,由政府帮助开发商将前期基础设施和公共配套做好,或者由开发商代建医院学校等公共配套,然后移交给政府来运营,开发商也得到政府的承诺,低价得到更多优质的土地,获取居住空间开发利润最大化。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受见地君采访时表示。

  也有业内人士认为,良渚文化村若搭上政府的PPP“顺风车”,或许能“解救”如今项目开发接近尾声,因为无人接手高成本公共设施而不得不逐渐将公共设施商业化的尴尬境地。

  不过,目前PPP模式还不够成熟,其与我国现有法律法规、以及项目审批制度之间的冲突仍在持续,因此宋丁建议,“小镇启动应该有一个明确的利益界定,即开发商与政府在签订PPP协议时,需要明确双方在公共配套方面的权利和义务,以确保项目后期也能够持续运营。

  “蓝城已经想得很清楚,哪些必须由政府推动,哪些可以由蓝城来运作。”傅林江告诉见地君,蓝城小镇里的公共设施必须是生活服务类的,才方便进行商业化运作,比如小镇里也会有书吧、图书馆,但会加入咖啡厅、餐厅等商业空间以产生经济效益,而像博物馆这样无法商业化运作的项目,就算有也只能靠政府来推动。

  傅林江承认,如果没有政府的支持,光靠企业去做一个小镇是非常难的。“蓝城没想过从政府那得到资金支持,但是小镇生长非常需要政策的支持。”

  “不仅是大规划上的支持,而且支持的方向应该是自始至终保持一致的,因为小镇是一个长期工程,倘若因为政府换届而政策偏移或者规划调整,小镇就只能半途而废。

  虽然蓝城小镇不会“伸手”向政府要钱,但持续稳定的资金来源始终是特色小镇发展的关键。据傅林江透露,蓝城将拿出销售额的2%,成立蓝城小镇开发运营基金,也算是为小镇今后长期运营提供保障。而且,这笔资金不会等房子都卖出去才拿出来,而是会预先划到小镇的运营资金中去。

  不过,这笔钱是否能支撑小镇未来长期的运营,还有待考证,毕竟蓝城目前的小镇项目都还是在初始阶段。

  虽然蓝城方面多次在公开场合强调小镇建设要“去房地产化”,但或许因为本身是开发商出身,蓝城目前想要给每个小镇“配备”的镇长,也优先考虑有销售背景,然后才是要兼具良好的服务意识。

  “靠销售回笼资金,再滚动开发,引入产业,这或许是蓝城小镇的思路。”一位业内人士向见地君表示,“不过,给每个小镇找一名‘镇长’,仍是一大进步,因为镇长不仅是小镇个性化的代言人,未来更多是作为小镇居民的服务者,这说明蓝城小镇未来不只关注商业,还会关注民生,给这个行业指出了非常明确的方向。”

  而蓝城试图打造的平台,也正在释放无限的可能性,加上宋卫平绝对控股的绿城教育集团、绿城医院、蓝熙健康、蓝城农业等优势服务资源做支撑,为将来小镇平台运营和规模化发展奠定了一定的基础。

  “这是蓝城目前最大的优势,当小镇从1个变成了100个,供应商价格也就低了,规模效应就出现了。”前述业内人士告诉小编,蓝城甚至有可能在未来以轻资产的形式接管别的小镇,通过输出管理来运营政府的小镇。

  傅林江告诉小编,蓝城小镇确实在边摸索边建立标准化体系,等样板出来后就可以规模化复制。“就像百年老店,有‘祖传配方’,只要培育团队就可以了。”

  “问题是,蓝城还需要时间来证明自己。”前述业内人士认为,就拿蓝城小镇的准则“众筹、共建、自治、分享”来说,每一项在实施过程中都会遇到很多难题,比如自治,“这涉及小镇的运营,需要靠资金和人力支撑,如何交给具体的个人或者一群人来管理?而且这还是一个基层民主建设的社会课题,西方是城邦制,有议会和议员,以前中国乡村有乡绅治理,如何在传统基础上创新社会管理?”

  这对于所有的“小镇主义者”而言,或许都是需要深思的问题。

0条 [查看全部]  相关评论